Na co se nás ptáte nejčastěji

Odměna se v Česku obvykle počítá procentem z kupní ceny a platí se až po úspěšném prodeji – dokud nemovitost neprodáme, neplatíte nic.

Konkrétní částku řekneme na první schůzce, která je nezávazná a zdarma. Odvíjí se od typu nemovitosti, její ceny a od toho, co všechno budeme zajišťovat. Číslo je pak součástí smlouvy, takže se v průběhu nemění a nepřibývají k němu žádné poplatky navíc.

V odměně máte celý servis včetně právních služeb a advokátní úschovy – nejsou to položky, které bychom doúčtovávali zvlášť.

Exkluzivní (výhradní) smlouva znamená, že nemovitost po dohodnutou dobu nabízí jediná kancelář. Nemusíte ji podepsat – je to vaše rozhodnutí.

Praxe ale ukazuje, že se vyplatí. Když tutéž nemovitost inzeruje pět kanceláří, kupující vidí pět různých cen a popisů a z nabídky se stává něco, co se „nemůže prodat“. U výhradní spolupráce dává smysl investovat do pořádné prezentace, home stagingu a inzerce, protože se ta práce nerozpustí mezi ostatní.

Smlouvu uzavíráme na určitou dobu, ne na neurčito, a vždy si předem řekneme, co pro vás v té době uděláme.

Praha a okolí, tedy i Středočeský kraj. V těchto lokalitách známe trh natolik, abychom uměli odhadnout cenu podle reálných obchodů, ne podle inzerátů.

Pokud řešíte nemovitost jinde, ozvěte se stejně – buď se domluvíme, nebo vám doporučíme někoho, komu sami věříme.

U dobře nacenělé nemovitosti v Praze se kupující obvykle najde během několika týdnů. Od podpisu rezervační smlouvy k penězům na účtu je to pak zpravidla další měsíc až dva, podle toho, jestli kupující platí z vlastních peněz nebo přes hypotéku.

Samotný zápis do katastru nemovitostí má ze zákona ochrannou lhůtu 20 dní, v praxi vklad trvá zhruba měsíc. Tahle část se urychlit nedá.

Nejčastější důvod, proč se prodej vleče, není trh, ale příliš vysoká cena na začátku. Nemovitost, která visí v inzerci půl roku, pak kupující bere jako problémovou a tlačí cenu dolů víc, než kdyby byla od začátku nastavená realisticky.

Vycházíme z cen, za které se srovnatelné nemovitosti v okolí skutečně prodaly – ne z toho, za kolik jsou inzerované. Mezi těmi dvěma čísly bývá podstatný rozdíl.

K tomu připočítáme stav nemovitosti, patro, orientaci, dispozici, energetickou náročnost a to, co se zrovna děje s poptávkou. Výsledkem je rozpětí, ve kterém se dá reálně prodat, a doporučení, kde v něm začít.

Odhad pro vlastní rozhodování děláme zdarma jako součást konzultace. Pokud potřebujete podklad pro banku, dědické řízení nebo vypořádání, připravíme samostatný odhad s výstupem do pěti pracovních dnů.

Základ je výpis z katastru nemovitostí a nabývací titul – tedy smlouva, darovací smlouva nebo dědické rozhodnutí, kterými jste nemovitost získali.

U bytu v osobním vlastnictví k tomu patří prohlášení vlastníka, stanovy SVJ, vyúčtování služeb a potvrzení o bezdlužnosti vůči společenství. U domu se hodí stavební dokumentace, kolaudační rozhodnutí a snímek z katastrální mapy.

Potřebujete také průkaz energetické náročnosti budovy. Většinu těchto dokumentů umíme obstarat za vás – stačí, když nám k tomu dáte plnou moc.

Ano. Prodávající i pronajímatel ho musí mít a předat ho kupujícímu nebo nájemci nejpozději při podpisu smlouvy. Energetická třída se také musí uvádět v inzerci.

Výjimky existují – třeba u budov do 50 m², u rekreačních objektů využívaných část roku nebo u některých památkově chráněných staveb. Jestli se na vás vztahují, si projdeme na konzultaci.

Pokud průkaz nemáte, zajistíme ho. Platí deset let, takže ho můžete použít i příště.

Ano, je to běžná situace a dá se vyřešit. Zástavní právo banky se z katastru vymaže v rámci prodeje.

V praxi to probíhá tak, že si od banky vyžádáme vyčíslení zůstatku a souhlas s předčasným splacením. Část kupní ceny pak jde přímo na úhradu úvěru a zbytek vám. Vše přes advokátní úschovu, takže peníze nikdo nedrží v ruce a každá strana ví, kdy a za jakých podmínek se uvolní.

Počítejte s tím, že banka může účtovat poplatek za předčasné splacení mimo výročí fixace. Vyčíslíme vám ho dopředu, aby vás nepřekvapil.

Kupující složí peníze na účet advokáta, ne prodávajícímu. Advokát je uvolní až ve chvíli, kdy katastr zapíše nového vlastníka.

Chrání to obě strany. Prodávající nepřepisuje nemovitost na někoho, kdo ještě nezaplatil, a kupující neposílá peníze za nemovitost, která ještě není jeho. Advokátní úschova je navíc pojištěná a advokát za ni odpovídá ze zákona.

Je to jediný způsob převodu peněz, který doporučujeme. U větších částek je riziko přímé platby neúměrné tomu, co se tím ušetří.

Rezervační zálohu skládá kupující při podpisu rezervační smlouvy. Tím se nemovitost stáhne z nabídky a přestane se nabízet dalším zájemcům.

Záloha se započítá do kupní ceny – není to peníze navíc. Pokud od koupě odstoupí kupující bez důvodu uvedeného ve smlouvě, záloha zpravidla propadá jako náhrada za dobu, kdy se nemovitost nenabízela. Pokud obchod padne na straně prodávajícího nebo z důvodu, který smlouva předvídá (typicky nedostane-li kupující hypotéku), vrací se.

Konkrétní podmínky vždy stojí v rezervační smlouvě a procházíme je s oběma stranami předem. Nepodepisujte rezervační smlouvu, které nerozumíte – ani u nás, ani nikde jinde.

Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, kupující ji už neplatí. Prodávajícího se může týkat daň z příjmu – ale v řadě případů je příjem osvobozený.

Osvobození platí, pokud mezi nabytím a prodejem uplynulo víc než deset let (u nemovitostí nabytých do konce roku 2020 stačí pět let), pokud jste v nemovitosti bezprostředně před prodejem bydlel alespoň dva roky, nebo pokud peníze použijete na obstarání vlastní bytové potřeby – to je ale potřeba finančnímu úřadu včas oznámit.

Pravidla mají výjimky a daňové zákony se mění. Vaši konkrétní situaci s vámi projdeme; pokud bude potřeba daňový poradce, řekneme to rovnou.

Prověřujeme insolvenční a exekuční rejstřík, ověřujeme totožnost a ptáme se na doklad o příjmu. U zájemců, kteří už někde bydleli v nájmu, žádáme referenci od předchozího pronajímatele.

Žádná kontrola není stoprocentní, ale většinu problémů odhalí ještě předtím, než se podepíše smlouva. Zbytek řeší dobře napsaná nájemní smlouva a kauce.

Kromě samozřejmostí – kdo, co, za kolik a na jak dlouho – hlavně způsob placení záloh na služby a jejich vyúčtování, výši kauce a podmínky jejího vrácení, pravidla pro zvyšování nájemného a výpovědní důvody.

Důležitý je také předávací protokol se stavy měřidel a fotodokumentací. Právě o něj se opírá většina sporů při skončení nájmu – bez něj stojí tvrzení proti tvrzení.

Smlouvy u nás připravuje advokát. Nepoužíváme vzory stažené z internetu, protože ty bývají psané obecně a v konkrétní situaci neochrání nikoho.

Ano, pokud o to stojíte. Správa zahrnuje kontrolu plateb, komunikaci s nájemníkem, řešení havárií, pravidelné kontroly stavu a vyúčtování služeb.

Dává to smysl hlavně tehdy, když bydlíte jinde nebo nechcete řešit telefonáty o protékajícím kohoutku. Rozsah i cenu si domluvíme podle toho, co potřebujete.