Kupujete nebo prodáváte byt? Pozor na dluhy vůči SVJ!

Věděli jste, že při koupi bytu na vás mohou přejít i některé dluhy původního majitele? Možná to zní překvapivě, ale občanský zákoník s takovou situací počítá. Pokud se při prodeji bytu podcení kontrola závazků vůči společenství vlastníků jednotek (SVJ), může to kupujícímu přinést nepříjemné finanční překvapení.

Na co si dát pozor a jak se podobným problémům vyhnout?

Dluhy, které mohou přejít na nového majitele

Představte si, že kupujete byt, zaplatíte kupní cenu a stanete se jeho vlastníkem. Teprve potom zjistíte, že předchozí majitel dluží SVJ peníze například na příspěvcích na správu domu nebo na zálohách za služby.

Za běžných okolností by člověk očekával, že takové dluhy zůstanou původnímu majiteli. Jenže § 1186 občanského zákoníku stanoví, že některé dluhy související se správou domu a užíváním bytu mohou přejít na nového vlastníka. Podmínkou je, že kupující o těchto dluzích věděl nebo je měl a mohl zjistit.

To znamená, že koupí bytu můžete za určitých okolností nedobrovolně převzít i původně cizí dluh.

Nejde přitom jen o takzvaný fond oprav. Zákon se vztahuje také na další příspěvky na správu domu, zálohy a platby související s užíváním bytu.

Proč je důležité potvrzení od SVJ?

Právě proto by měl kupující ještě před dokončením obchodu vědět, zda prodávající vůči SVJ nějaké dluhy po splatnosti vůbec má.

Zákon počítá s tím, že prodávající kupujícímu předloží potvrzení od SVJ, které uvádí, jaké dluhy existují, případně že žádné nejsou.

Tento dokument je důležitým podkladem pro bezpečný prodej. Pomáhá odhalit případné problémy ještě v době, kdy je lze poměrně jednoduše vyřešit.

Pozor ale na jednu věc: to, že potvrzení chybí, automaticky neznamená, že kupující za žádné dluhy neodpovídá. Důležité je také to, zda měl možnost se o nich dozvědět jiným způsobem.

Proto se nevyplatí tuto otázku odkládat až na dobu po podpisu smlouvy.

Prodávající se odpovědnosti nemusí úplně zbavit

Možná si říkáte, že pokud dluh přejde na nového majitele, původní vlastník už nemusí nic řešit. Ani to ale není tak jednoduché.

Občanský zákoník totiž stanoví, že prodávající za dluhy, které přešly na kupujícího, vůči SVJ ručí.

Pokud tedy nový vlastník takový dluh neuhradí, může se SVJ za zákonem stanovených podmínek obrátit také na původního majitele.

Prodávající se tak může dostat do nepříjemné situace, kdy už byt nevlastní, ale přesto musí řešit závazky, které s ním souvisely.

I proto je v zájmu obou stran, aby byly dluhy a jejich vypořádání jasně vyřešeny už při prodeji.

Nestačí napsat do smlouvy, že všechno zaplatí prodávající?

Kupní smlouva by měla jasně stanovit, kdo a jak vypořádá případné dluhy. Taková dohoda je důležitá, sama o sobě ale nezbavuje prodávajícího ani kupujícího povinností, které jim ukládá zákon vůči SVJ.

Jednoduše řečeno: i když si prodávající a kupující mezi sebou dohodnou, že všechny nedoplatky zaplatí prodávající, nemusí tím být automaticky vyřešeny všechny nároky SVJ.

Pokud se navíc později objeví další nedoplatek, může být důležité, jak přesně je tato situace ošetřena ve smlouvě.

Proto je lepší myslet na podobné případy předem než následně řešit, kdo má komu co zaplatit.

Jak se při prodeji nebo koupi bytu chránit?

Dobrá zpráva je, že podobným problémům lze většinou předejít důkladnou přípravou.

Před koupí nebo prodejem bytu doporučujeme:

Prověřit závazky vůči SVJ. Zjistit, zda má prodávající nedoplatky na příspěvcích nebo zálohách.

Vyžádat si potvrzení od SVJ. Nečekat až na dobu po podpisu kupní smlouvy.

Zkontrolovat vyúčtování a platby. Ujasnit si, zda nejsou otevřené další otázky týkající se nákladů na byt.

Správně připravit kupní smlouvu. Jasně stanovit, jak se případné dluhy vypořádají a kdo ponese odpovědnost za jejich úhradu.

V doorSTEP myslíme i na to, co není na první pohled vidět

Prodej nebo koupě bytu není jen o ceně, fotografiích a předání klíčů. Důležité je také to, aby celý obchod proběhl bezpečně a bez zbytečných komplikací.

V doorSTEP se proto díváme na realitní transakci jako na celek. Pomáháme nejen s prezentací nemovitosti a hledáním kupujícího, ale také s přípravou obchodu a řešením důležitých právních a finančních otázek.

Naším cílem je, aby prodávající věděl, co prodává a jaké závazky je třeba vypořádat, a kupující přesně věděl, co kupuje.

Protože nepříjemným překvapením je vždy lepší předcházet, než je řešit až ve chvíli, kdy je obchod uzavřený.